マンション投資（区分所有）

区分所有のマンション投資

区分所有のマンション投資とは、一棟のマンション内の、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。

不動産投資を始める方が、最初に購入する商品として区分所有マンション、特にワンルームマンションを購入する方が圧倒的に多く、アパートのような一棟物より購入価格が低いため、試しにという気持ちで初心者にも手が出しやすい種類のものと言われています。メリット・デメリットなど様々な角度から解説したいと思います。

 

区分所有マンションのメリット・デメリット

一棟買いとは違い、マンションの一区画を購入するため多額の投資資金を必要としない分、リスクか低いのではと思われがちです。不動産投資での基本的なメリット・デメリットと重複しますが、どんなメリット・デメリットがあるか見てみましょう。

《区分所有マンションのメリット》

• 少額の自己資金で比較的気軽に投資が可能
• 自己資金や借入金額も少額から始められる
• ワンルームマンションの場合、入居率が高く、回転も速い
• 毎年の確定申告にて、損益通算し所得税の還付を受けられる（限度有り）

 

以上のように初期投資の額を抑えることができる点がメリットとして挙げられます。では反対にデメリットの方はどうでしょうか。

《区分所有マンションのデメリット》

• 管理費の他に修繕積立金などの費用が毎月かかる
• 入居者の取り合いで、同じ１棟内で他の部屋の所有者がライバルとなってしまう。
• 一人の所有者が、安い家賃で募集すると全体が安いほうへ影響を受けやすい
• 退去すると次の入居者が決まるまで収入がゼロ。
• 赤字が発生しても毎年損益通算できるが、「赤字回復は困難」と覚悟が必要
• 毎年赤字の場合、仕事を辞めると支払ができなくなる
• 区分の権利のため、基本的に古くなる程価格が下がる傾向がある
• 売却時のタイミングでは損切りを覚悟しなければいけない
• 区分所有の借り入れが重すぎて他の融資が承認されない

 

と、思いつくままに列挙してみましたが、メリット・デメリットを見た限りでは、正直「あまりお勧めできる方法でない」ことは否めません。

しかし、「まずは区分を買って練習し、不動産投資がどういうものかわかったら、あとは少しずつスケールを大きくしていけばいい」と考えれば、捉え方も変わってくるので、その方向で今、人気といわれているワンルームマンション投資を解説していこうと思います。

初めての不動産投資として考えるのであれば、新築？中古？

「投資用ワンルームマンションを買いませんか」という営業電話がありますが、いくら新築と言っても、手は出さない方が無難なことが多いです。（別途、ご説明しますが…）

基本的にワンルームマンション投資はお勧めしたくないのですが、投資用ワンルームマンションを購入するなら新築物件と中古物件ではどちらが良さそうなのか見ていきましょう。

新築ワンルームマンションVS中古ワンルームマンション

ワンルームマンション投資をするなら中古のほうが収益を得られる可能性は高くなります。新築、中古の特徴をそれぞれご紹介します。

新築ワンルームマンション

投資用の新築ワンルームマンションではメリットよりデメリットの比重が重いことが目立ちます。

新築ワンルームマンションのメリット

• 新築であっても1棟のマンションやアパートに比べると購入金額が低く、会社員でも融資を受けやすく、購入が難しいような地域のいい立地に自分の不動産が持てる優越感を感じられる。
• 新築のメリットとして募集時に少し高めの家賃設定ができる。

 

新築ワンルームマンションのデメリット

• 想定されている家賃収入は新築時入居の高め家賃で計算されていることが多く、最初の家賃設定での入居者が退去してしまうと中古となり家賃が下がるため利回りも下がる。
• 投資用ワンルームマンションでは多額のマージンを含んでいるため購入価格が高いので、それに伴って利回りが低くなってしまいます。
• 新築のため修繕費の発生は押さえられますが、退去の度にクリーニングが必要となり、想定外の出費が必要になります。

 

中古ワンルームマンション

次に、中古ワンルームマンションのメリット・デメリットをみてみましょう。

中古ワンルームマンションのメリット

• 新築ワンルームマンションと同じように、いい立地に自分の不動産が持てます。
• 新築物件と比べると中古物件は売手と買手の間で価格が決まる、市場価格のため、購入価格が安く、いい物件が見つかる可能性があります。

 

中古ワンルームマンションのデメリット

• 経年劣化によって不動産の価値が下がり家賃も下がってしまいます。
• 修繕により高額な出費が発生する可能性があります。
• 耐用年数の残りが少ないため、購入金額以上で売却できる可能性は低くなります。
• 利回り次第では売却してもトータルマイナスになる可能性があります。

 

中古ワンルームマンションに軍配

新築・中古のワンルームマンションのメリット・デメリットを見てみましたがどうでしょうか？

どちらもお勧めしがたいですが、強いて言えば、物件によって利回りの高い物件が見つかる可能性を考えて、中古ワンルームマンションの方がよいといえます。

分譲タイプのマンションは約15年～20年に1回、大規模修繕があります。しっかりと修理、修繕が行われているかが重要で、中古物件には、重要事項調査報告書という、マンションの診断書のようなものがあります。

積立金はどれぐらい貯まっているのか、どういう工事をしてきたのか、今後の計画案と積立金の値上げ予定はどうなのかなどが分かります。建物管理の良し悪しでその後の寿命は決まりますし、得られる収入にも差が出てくるので、重要事項調査報告書で状態を確認できることは大きなアドバンテージになります

この手の中古ワンルームマンションならば、サラリーマンでも頑張れば、ほぼ現金で買える価格（数百万円）から始めることができるといえます。

希望は空室期間の短さと入居率の高さ

なぜワンルームなのか。メリットの部分でもあげましたが、入居率が高く、回転も速いという点です。

ワンルームは意思決定者が１人で済むので、自分がいいと思えばその時点で入居が決めることができるため、入居決定に時間がかかりません。

加えて、回転の速さも見逃せない部分で、入居者に対して契約時の礼金を手にすることも可能ですから、入居者の属性上、入居から退去するまでの期間が短く、回転が速い分、礼金を手にするまで間隔が短くなります。

これらのスピードがファミリータイプとワンルームでは全然違います。さらに、所有してからのコストもファミリータイプと比べてワンルームは安く済み、リフォーム期間も短くなります。次の入居者にすぐ入ってもらって、日割りの賃料を発生させることも可能で、入居者に対するコストを最小限に抑えることが可能になります。

将来性が高く、賃貸需要が見込まれるかが重要

不動産投資というのは、家賃収入で考えることが大切です。今から投資する場所に将来性があるのか、高い賃貸需要が見込めるのかどうか、これが重要です。